日设10年多次旅游签，进一步瞄准富裕阶层。

yixin82

xchiminer 发表于 2024-12-27 19:09
我个人看法，和出生率关系不大，因为出生率下滑不是今天才开始的，的确近两年，都是历史最低，但也不是低 ...

国内这个收入水平，租金怎么跟房价啊，北京深圳租房价格要是按照国外租售比，25平的单间要上万，打工人住不起啊

xchiminer

xuexing 发表于 2024-12-28 14:24
塔楼占全部房屋比重是多少，优质公寓占全部房屋比重是多少，举个例表示没意义，如果按照你这个举例的说法 ...

你这数据真不敢苟同，除了货币贬值40-50%是正确的，房价你却只算了疫情开始，货币你却算了15年的贬值幅度。把货币和房价拉到同一个时间线上，日本的房价从07年开始就开始慢慢回暖上涨了，按上述的中介给出的数据，最低的平均数也有70%，24年则继续起稳上涨，达到100%+也只是保守数值。其中公寓和塔楼是一类的，统称マンション类，涨幅较慢的主要集中在一户建，并且因为大多一户建远离交通，所以出现一些下跌拉低了平均值。所以你举例塔楼和公寓的比例有何意义？在统计上他们并不区分彼此。给你举例部分塔楼疯涨，是因为塔楼的回报率的确是日本投资人的首选，而你拿具体的小区给我举例，无非是想说豪宅也有绝对值上的涨幅，但其他上海不动产呢？

我教你怎么反驳，东京23区的房价才是有明显涨幅的，上海面积是东京23区的10倍。你说的不到30%指的是除了23区的东京都其他地方。以及周边，诸如神奈川，千叶，埼玉。

回到货币贬值和房价上涨来说。
中国现在货币从6.x到7.x了。请问房价在上涨吗？日本可是2-3线都有小幅上涨，当然因为少子化，类似鹤岗的地方甚至出现了0元购。中国的2-3线涨了多少。还是跌了多少？
其次是通膨与购买力。因为人民币和日元都在下行通道。所以购买力都有显著下降。这是相同的。

日元贬值，顺经济周期，房价暴涨，抵消了资产缩水。
人民币贬值，逆经济周期，房价暴跌，不光购买力下降，资产还缩水了。

所以才有500w的中国房子，到日本转一圈600w回来。中国的房子700w？这个情况发生的前提是中国的货币政策真的刺激到了房地产，实现第三次伟大腾飞。顺便一提，万科也快了。豪宅实际成交价也在缩减，当然，15年前人家也许100w的房子，23年1000w，现在降价到800w，也是涨了，利润是没跌，但日本可不是这个操作。
100w的房子，23年1000w。现在成交也许要1200w。

xchiminer

yixin82 发表于 2024-12-28 15:17
国内这个收入水平，租金怎么跟房价啊，北京深圳租房价格要是按照国外租售比，25平的单间要上万，打工人住 ...

这的确是，从收入看的话，租金的确属于市场调控水平。
从房价来看，租金属于相当低的水平。

所以房价和收入，肯定有一个是泡沫，显然房价是。
但加入通膨，购买力，等因素，显然房价又存在合理性。

所以如果要健康发展，提高收入才是最关键的，而不是降低房价。
因为最后降低房价了，与租金持平，那么大部分人不会买房，就和日本一样，都会选择租房。

xuexing

xchiminer 发表于 2024-12-28 22:07
你这数据真不敢苟同，除了货币贬值40-50%是正确的，房价你却只算了疫情开始，货币你却算了15年的贬值幅度 ...

我哪里拉15年的数据了，我一直都是将疫情这5年，19年美元兑日元110不到，现在158，是不是贬值50%，你倒是扯的远，广场协定都来了，就按你说的我用15年的数据，09年美元兑日元90多，19年不到110，你看不到数据么。你说的500万出去，600万回来，是买的优质公寓吧，你怎么偏要讲个例，东京19年全房屋均价你查不到么，为什么咬死翻倍的塔楼和优质公寓，按照这个方式，兑换日元还麻烦，购汇有限额，私下换汇违法，直接买大A，每个月都有翻倍的。你要把自己的分析突出重点，不是日本房价都能赚，随便买一个就可以赚，必须是塔楼和优质公寓才能赚，国内的也有啊，我说的深圳湾一号也汤臣一品就是，这和投资哪里没区别，是要投资准产品。你最后这个15年100万的房子，现在成交要1200万，这是不是极端个例，国内也有啊，可能涨幅还有超过12倍的，这能代表国内降价一片大好？

xchiminer

xuexing 发表于 2024-12-29 00:28
我哪里拉15年的数据了，我一直都是将疫情这5年，19年美元兑日元110不到，现在158，是不是贬值50%，你倒是 ...

那你自己都说了，拉的是5年的数据。
但日本房价开始回暖是在07-11年开始。后面升值则更明显了而已。

你取一个波段算什么意思？按你这数据说明的方式，我还认为上海房价只是技术回调呢，放长线看的话，也许和东京一样，会继续攀升。对不？

也许你同样会说，07-24年，中国房地产升了可不止100%。货币维持在6.x，还升值了很久。

你还拿了a股说，美股有回调，但总体15年是不是上升趋势？而a股呢？3000点来回把。

但你现在看国际情况和中国经济实际表现，你还认为我上面说的是回调吗？更加宽松的货币政策，这已经十几年没提出了。而且中国地产当年起飞也和货币贬值没有关系，货币的确是超发，但没有贬值。供需，经济面，各方面共同作用。所以我说了，日本这是顺周期下，货币贬值带来的房价高腾，并不是因为日本供需，经济面有很大改变。而中国是经济下行，货币贬值也无法带动房价起稳，甚至回暖。

所以回到那个500变600，回头中国那套房子真能到700吗？你否了日本房产投资，但你觉得现在中国的房价难道还有前景？已经处于高位了。套现离开，换一个稳定增长的投资标的，难道有问题？我和你都不是niubi，但niubi都在购入日本房产，上海的中产也在变卖房子出海，到底是赚这600w，还是空守那700w？

>广场协议
是日本房价崩盘的导火索，这个不提怎么诠释日本房价的高企低落？日本的房价怎么回归正常水平？中国房价的畸形被你这么按疫情5年的数据一分析，搞得好像没有泡沫，还能继续疯涨一般。

到底能不能到700w？
能！因为人民币贬值的力度可能会比日元大的多。500w卖的，后面可能换回的是1000w的人民币。
中国的外汇储备可不多了，维系不了离岸的汇率，后面港元大概率和美元脱钩，全得rmb。你就看把，反正隔壁俄罗斯强制结汇了。

xchiminer

xuexing 发表于 2024-12-29 00:28
我哪里拉15年的数据了，我一直都是将疫情这5年，19年美元兑日元110不到，现在158，是不是贬值50%，你倒是 ...

>东京19年全房屋均价你查不到么，为什么咬死翻倍的塔楼和优质公寓
我给你的是11年到23年的，不是已经包含了19年了？已经是超集了，是不兼容咋地？
你要按一年一年算还是按月算？我截断的是上涨趋势的开始，到现在。
你截取的是疫情，疫情作为分水岭的意义在哪里？是不是你觉得中国经济是因为疫情？还真不是，疫情期间中国经济比全世界其他国家好多了。反而疫情后，中国经济加速下行。
我咬死塔楼了？我举例就能咬死，是不是我不能把优质投资的标的列出来？人人都知道塔楼优质，但不是人人都有上亿资产ok？高回报伴随高风险和高投入。

a股，我只能呵呵，世界上没有其他投资标的了？美股不能？再不济港股不行？吊死在a股？
换汇，你多少钱？一人5w额度每年，366天就能换10w，低于4个人（超过5个人要被判定蚂蚁搬家），就能换40w美元，折合280w人民币。别说有钱人有的是办法，就算普通民众，也能通过合法途径在日本2线城市买房投资。你这担忧是不是多余。

xuexing

xchiminer 发表于 2024-12-29 00:48
那你自己都说了，拉的是5年的数据。
但日本房价开始回暖是在07-11年开始。后面升值则更明显了而已。

哦，你现在又提整体趋势了，不讲个例了，刚才所说的15年100万，现在要1200就这么快否定了？
我是一直在讲均价，并不针对塔楼和优质公寓，日本房价指数是全国指数，美元兑日元是货币指数，我俩扯这么半天，只能说你开篇没讲详细，日本房价有投资潜力，必须是塔楼，必须优质公寓，去掉货币贬值还能大赚；买了23区之外的也有小幅上涨，但又货币贬值会大于上涨幅度。怎么感觉你像是个房产中介啊，大力推销日本房产，中国人不坑中国人哦。

xuexing

yixin82 发表于 2024-12-28 15:17
国内这个收入水平，租金怎么跟房价啊，北京深圳租房价格要是按照国外租售比，25平的单间要上万，打工人住 ...

国外房子少，租售比当然高了，国内现在那个县城没高层，盖了多少房子，整个小区以晚上只亮几盏灯的大把，问题是还在盖，我们总说农村禁止加盖，其实国外抓的更狠，没见哪个房东敢多盖几间用来出租的。国内违建基本上就是拆除，国外是真坐牢哦。

xchiminer

xuexing 发表于 2024-12-29 01:03
哦，你现在又提整体趋势了，不讲个例了，刚才所说的15年100万，现在要1200就这么快否定了？
我是一直在讲 ...

我也在讲均价，11到23，增长了70-100%。东京限定。
你要讲全国指数，不好意思，那你所谓的1线就是腰斩，被平均了。
日本如果讲均价，就是50%，全国普遍是上涨趋势，30-70%区间。

还有，日本基准利率常年为0，房贷利率也是超级低，资产保值，对冲货币贬值的风险，房产已经是不二的选择，其次才是股市。

你的逻辑是，人民币的贬值和日元的贬值是同步等值的，并且人民币贬值会引起房价高腾，需要在这个前提下，你的假设才会成立。

不然到底谁亏？中国人从来不坑中国人，因为坑中国人的早就移民拿国籍了。我可是有身份证的。

xchiminer

xuexing 发表于 2024-12-29 01:09
国外房子少，租售比当然高了，国内现在那个县城没高层，盖了多少房子，整个小区以晚上只亮几盏灯的大把， ...

所以了，你都明白国内情况，怎么认定日元贬值和人民币贬值能对房地产带来同样的效果呢？

日本2线城市的确如你所说，房价升值，货币贬值，对冲了部分，盈利较小。但单价低，你可以想象福冈这样，机场地铁高铁商圈海边教育山峦文化于一体的城市，公寓均价只有4000w日元吗？折合200w人民币不到，换国内哪个2线能做到。拿来自住就算不是投资，也是物超所值。更何况出租也有4%回报。