日设10年多次旅游签，进一步瞄准富裕阶层。

奧巴马

xchiminer 发表于 2024-12-27 19:09
我个人看法，和出生率关系不大，因为出生率下滑不是今天才开始的，的确近两年，都是历史最低，但也不是低 ...

不动产没人.你投资什么.如果出生率持续降低.房子没人住.买来看. 租也要有人租吧.
周边国家,比如日本,是因为有很多外国移民. 补充了出生率的不足.

你要搞明白,房子是用来住的. 没人住 . 你买来有什么用. 中国就有很多鬼城,房价很低.但依然没人买.
别急,现在低出率的第一批才到幼儿园. 已经让很多,幼儿园,托儿所倒闭了.

xiuuscv

才办完5年多次，干

xchiminer

奧巴马 发表于 2024-12-27 19:16
不动产没人.你投资什么.如果出生率持续降低.房子没人住.买来看. 租也要有人租吧.
周边国家,比如日本,是因 ...

那个，我不想上脑，有可能的话交流尽量不要用反问以及教育口吻。
诸如，你投资什么？你要搞明白。

那继续进入正常交流。

1. 不动产的价值，取决于地段，周边的建设，城市的规划，经济活力，人口规模，出生率只是人口规模其中的一部分。日本并不是外国移民导致房价高腾，是因为日元贬值，外国人并不是日本不动产购买的主力军，大部分还是日本人自己在购买，因为还有一部分避税的属性。
就拿福冈这个政令指定都市来说，拿国内就是个2-3线小城市，因为城市规划，建设，以及移居政策等各方面的优势，已经成为日本为数不多除了东京以外的人口正流入城市。所以房价也在稳步上升。
而房价和出生率没有直接关系的另一个佐证是，东京的生育率是远远低于全国其他都道府県的，但东京的房价却是全日本最高的，房价只和这个地区的人口规模，以及城市规划有关，能否吸引更多人来投资，创造就业机会，提供优质服务，有直接关系。
而同样作为政令指定都市的北九州，出生率还算高的，人口却一直在净流出，已经长达20多年了。所以房价也相对低廉，虽然这个城市到福冈才15分钟高铁。
所以单谈出生率，无法说明房价的趋势，即便谈出生绝对数，也无法左右房价，因为房价必须看人口规模，人流量可不是出生率决定的。上海出生率极低，离婚率极高，不妨碍上海房价继续高腾，虽然总体不少跌了，但几乎无一例外都是郊区为主。

2.房子的居住用途是他的基本属性，但他更重要的是金融属性（消费及投资），大部分国家的GDP中房产的比重也是最大的，比如美国几乎占到gdp的15%。所以房子的确是用来住的，但也是大部分居民的资产组成部分。要说房子如果只是用来居住，你可以参考日本的工务店用工成本，房子的最低造价，才是他的正真价值，毕竟钢筋水泥是物价，人工会涨，这些都是市场直接反应。剩余的都是其投资价值体现。房价低，没人买，这是很正常的事情，因为人口规模小，你不能强求一个100w人口都没有的鹤岗房价高到4-5w对吧。而且不光和人口规模有关，还和人口结构有关，如果是净流出，并且都是高龄为主，那鬼城也就很自然了。
1-2线的幼儿园当然也有倒闭的，但总体是起稳的，至于倒闭是不是因为人口流出，这不得而知，但如果你一味的归结为出生率低，那肯定会产生盲区。

奧巴马

xchiminer 发表于 2024-12-27 21:33
那个，我不想上脑，有可能的话交流尽量不要用反问以及教育口吻。
诸如，你投资什么？你要搞明白。

反正，不管你现在说得多好。 我还是不买。
等有钱的MJJ 接盘等升值吧。

xuexing

xchiminer 发表于 2024-12-27 04:20
前提是为什么要换回来，并且rmb也在加速贬值，特朗普上台就是加速的分水岭。
真正影响资产的是rmb的“更 ...

不换回来，进行任何其他兑换也是亏，比如兑换美元、买黄金、买大饼，在一个货币贬值50%的国家投资收益不足30%的项目，这不是硬亏么，虽然看上去其房价确实涨了30%，这和俄罗斯的存款利率21%一样，回报率真高啊，有人敢去存么。另外我说的变450是买日本房产之后的结果，房价赚了20多，货币贬值50%的结果，如果买了美元资产，就不只700多了。

xchiminer

xuexing 发表于 2024-12-27 22:25
不换回来，进行任何其他兑换也是亏，比如兑换美元、买黄金、买大饼，在一个货币贬值50%的国家投资收益不 ...

首先你举例的数据，当前并不成立啊。
货币贬值50%，日元现在大概在157。广场协议时是240。也就是说，需要再贬值到广场协议的水平，日元才叫跌了50%。这个可能性不说没有，只能说毫无可能。
而房价，日本东京为例，每年在4%-7%的水平上涨，10年内涨了几乎100%。可不是涨了30%。退一万步讲，就算是30%。姑且人民币贬值速度和日元贬值同步（实际人民币贬值更大），这30%也是实打实的纯利，不光没有硬亏，反而赚翻了。疫情前某些中国人5kw买的公寓，现在市价几乎都超过1.5个亿了。实际涨幅根据地段和物件本身，可不止100%。我17年在东京晴海附近居住，当时塔楼的房价80平在6kw左右，记忆犹新，因为当时还开玩笑和父母说要不买一套把，现在已经超过2亿了。

我说的国内房产能回到高腾位置，上海500w后面变700w市价，这都是建立在楼市再度辉煌的基础上的，显然不可能。所以即便你不换回美元，日本投资买房一样狂赚。只是日本买房属于重资产配置，门槛会高不少。特别东京的房子持有成本也要算进去，毕竟价格高了，税费也更高。

xchiminer

奧巴马 发表于 2024-12-27 22:00
反正，不管你现在说得多好。 我还是不买。
等有钱的MJJ 接盘等升值吧。

你我不矛盾把，我没说要买国内的房子，国内房子还没有到谷底，还能跌，因为影响房价的不是人口，是经济环境，现在大环境不好。1-2线要保持房价，必须提供足够的就业机会，内需也得带动，很显然，外资撤离，消费降级，1线的房价也有可能不保的，当前稳住的只是核心区域。什么时候核心区域也下跌了，说明经济真的完了，也就是所谓的25年金融危机。当前中美角逐中，未来谁都无法预测。
有可能中央一套组合拳救房市，继续扩表印钱，棚改什么的，比如开放户籍啥的，1线的资源是固定的，肯定又会起飞，就看这个泡沫是要推迟刺还是要现在刺了。反之，则回归正常化，实体经济慢慢回复，房价回归正常，对全中国人来说，这是好事。但对中产和富人来说，这是最不愿意看到的。

xuexing

每年在4%-7%的水平上涨是从广场协定就开始有，并且持续到现在么？还是最近5年，也就是你所说的疫情期间，你所说的公寓翻倍涨，是普遍的么，还是区域的个例，这种例子有可比性么，怎么不看看官方公布的平均房价，深圳的深圳湾一号好2亿一套呢，上海的我说的货币贬值50%就是最近5年，你如果要扯到广场协定，那个时候的东京房价是多少，你怎么不看看。上海汤臣一品也是好几亿，也是市价，也都比疫情之前上涨很多，这些具有代表性么

xchiminer

xuexing 发表于 2024-12-27 23:38
每年在4%-7%的水平上涨是从广场协定就开始有，并且持续到现在么？还是最近5年，也就是你所说的疫情期间，你 ...

>每年在4%-7%的水平上涨是从广场协定就开始有，并且持续到现在么？
从10年开始，基数定位100。取样到23年，在190%。24年数据未公布，但部分房产中介已经多次强调房价持续高腾的报道，上涨率100%+。这数据你可以查阅任意日本的房产中介官网，suumo，homes，athome等。
更早的数据我觉得也没必要了，因为已经明说了，当前东京房价还没到大30年前的泡沫价。失落的30年导致的房价崩盘，这个事实需要先有所认识。

>普遍性
我和你说的涨幅是普遍性的，十年内翻了100%。举例的优质公寓价格更高，和你举例深圳湾一号和上海汤臣一品意思差不多。塔楼在日本具有代表性。所以整体上涨趋势我并没有乱说。根据投资策略来说，个别更加拔尖罢了。

还有为什么需要带有攻击性？你怎么知道我没看过当时的东京房价？房价高腾的主要原因就是因为货币高度贬值，85年的时候，日本的房价是最高点，随后广场协议，日元大幅度升值到150，才开始刺破泡沫。所以现在的房价也根本没有触底。

但24年的现在，中国的房价走势如何？1-2线城市可都在下跌，反倒你说的豪宅才是个例。

人家货币贬值，房价高腾，走的是顺周期。
人民币贬值，房价低迷，甚至利率下调，也无法调控，走的是逆周期。

所以你说的资产走一圈日本，回来后为什么还是亏的？很显然不存在。

xuexing

xchiminer 发表于 2024-12-28 00:10
>每年在4%-7%的水平上涨是从广场协定就开始有，并且持续到现在么？
从10年开始，基数定位100。取样到23年 ...

塔楼占全部房屋比重是多少，优质公寓占全部房屋比重是多少，举个例表示没意义，如果按照你这个举例的说法，买大A才是赚钱之道，每个月都有翻倍的。算均价才比较合理吧，日本房屋均价疫情到现在上涨30%不到，货币贬值50%，算均价就是亏了，买对优质公寓赚了，投资大A，买指数就是亏，买对个股，每个月都可以翻倍。